В живота на всеки човек, рано или късно, настъпва моментът да закупи собствен дом. Това е важна крачка в житейския ни път, а в повечето случаи покупката на жилище е свързана и със значителни разходи, вземането на ипотечни кредити, ангажирането на посредничеството на брокерски фирми и много други фактически и правни дейсвия. Затова е логично да се запитаме – следва ли да ангажирам адвокатско съдействие в хода на този процес? Еднозначният отговор е – да и то задължително.

Повечето хора считат, че при покупката на жилище няма място за консултации с адвокат. Те са убедени, че брокерът, а в последствие и нотариусът, ще се погрижат за техните права и законни интереси. На практика обаче това съвсем не е така. Битуващото обществено мнение е, че адвокат следва да бъде ангажиран (ако въобще се стигне до там) едва при финализирането на сделката по закупуване на жилището и при изготвяне на необходимите документи за това. Последното съвсем не е вярно. Настоящата статия има за цел да даде ценни указания и насоки за всеки, на когото предстои да закупи недвижим имот, респективно жилище.

Първото, което всеки трябва да знае е, че брокерът не е негов „приятел”. Целта му обичайно е да реализира сделката колкото се може по – скоро и да получи своята комисионна. Той не се интересува дали имотът е собственост на продавача, дали е обременен с вещни тежести, с други права на трети лица и с обезпечения, дали има висящ съдебен спор по отношение на същия. Не се интересува дали строителството е качествено, дали паркоместата, гаражните клетки или гаражите са наистина такива, не се интересува и да не би случайно терасата към жилището представлява обща част, тъй като е покрив на сградата (често срещан случай). Не само, че не се интересува от тези обстоятелства, в обичайния случай брокерът няма и правните знания и подготовка, за да забележи възможните правни проблеми с даден недвижим имот. Като прибавим към това и стремежа му към лесна и бърза печалба, то е явно, че не бива и не трябва да се предоверявате на брокера при покупката на жилище. На практика много често брокерите предлагат „пълно правно обслужване” във връзка със закупуването на жилище без да имат право на това. Те представят за подпис предварителни договори за закупуване на недвижим имот (изготвена незнайно от кого), а освен това твърдят и, че са проверили имота за „тежести”. Важното е всеки да знае и да има предвид, че брокерът няма правни знания. В повечето случаи той не се е обучавал по спациалност право в акредитирано учебно заведение и няма диплом, няма елементарна правна култура, много често за съжаление няма и нравствено – етични и морални задръжки.

При посредничеството на брокера се прибавят и допълнителни фактори с възможни правни последици. Обичайно брокерските къщи държат да бъде сключен договор за посредничество, в който ясно да бъдат посочени размерът на тяхното възнаграждение и в кой момент ще бъде изплатено то. До тук нищо притеснително, както се казва „всеки си пази хляба”. В практиката обаче често тези договори съдържат обременителни и/или направо вредни клаузи за клиента. Често срещан случай е договорът да е написан така, че възнаграждение на брокера и то в немалък размер (обичайно около 3,6 % с ДДС) да е обвързано не с реалната покупка на жилището, а със самия факт на осъществяване на дейността по посредничество. Например – извършвате пет огледа, не си харесвате жилище, но получавате фактура от брокерската къща на стойност 3, 6 % от осреднената стойност продажната цена на огледаните имоти. Оказва се, че сключеният договор за посредничество не обвързва възнаграждението на брокера с конкретен резултат – сключването на сделка за придобиването на конкретен имот, а с усилието което брокерът прави, за да Ви намери имот. Би се оказало, че в този случай ще дължите на брокера немалка сума (обичайно няколко хиляди евро), само защото ви е завел да огледате няколко апартамента, без обаче да сте си намерели мечтаното жилище. Често „брокерските договори” съдържат и т.нар. клаузи за ексклузивитет, т.е. че можете да предлагате за продажба, съответно да търсите да закупите жилище, само чрез конкретна брокерска къща, като неспазването на това условие е подплатено със солидни неустойки (какво сами се досещате възлизащи поне на 3,6 % с ДДС от стойността на продадено/закупено жилище макар и чрез друг брокер или при покупка без посредник/. Списъкът с възможните примери, при които бихте могли да пострадате от такива договори са много. Затова още тук, преди сключването на този договор, е препоръчително да потърсите адвокатска защита и съдействие. Договорът за посредничество трябва да бъде прегледан от опитен и знаещ адвокат, който да посочи възможните „капани” в същия.

Ако всичко върви по план брокерът ще успее да ви свърже с определен брой продавачи (все пак това работи). След като си харесате жилище обаче, собствеността на продавача върху същото следва да бъде проверена надлежно от опитен професионалист – адвокат. Има голям брой проверки, които задължително следва да бъдат извършени, за да може купувачът на недвижим имот да е поне донякъде спокоен в покупката си. Снабдяването единствено с „удостоверение за тежести” от съответната служба по вписванията – имотен регистър не е достатъчно. Проблемите, които биха могли да възникнат във връзка със собствеността на един недвижим имот са неизброими и разнообразни и не във всички случаи са установими само и единствено от справка в публичния имотен регистър. Ето защо е необходимо проверката да бъде извършена именно от адвокат.

Следващата обичайна стъпка при закупуването на жилище е подписването на предварителен договор. Важно е да се знае, че ако купувачът и продавачът са готови за изповдяване на нотариалната сделка, т.е. купувачът разполага със сумата, а продавачът с необходимите документи, то е безпредметно да се сключва такъв договор. Ако обаче сключването му е наложително, е изключително важно този договор да бъде изготвен/прегледан от опитен адвокат. Предварителният договор по правило е с важни правни последици и подписването му следва да е съпроводено с внимателно обмисляне на тези последици след консултация с адвокат. Не бива да се подписват договори предоставени от брокера или от други лица. Важно е да се знае авторът на договора, който задължително трябва да бъде професионален юрист.

Ако ще закупувате имота с ипотечен кредит, е от изключителна важност и в хода на този процес да бъдете съветвани от адвокат. Договорът за кредит и договорът за ипотека са източници на множество и самостоятелни правни последици, поради което задължително преди подписването им следва да се консултирате с адвокат. В тези договори също много често има силно обременителни клаузи. Само една от тях би могла да е характера на договорената възнаградителна лихва за кредитната институция, нейният размер и условията при които би могла да бъде изменяна.

Последната стъпка при придобиване на недвижим имот е изповядването на нотариалната сделка. За да се стигне до сделка обаче собствеността върху имота следва да е проверена надлежно от адвокат. Важно е да се знае, че нотариусът нито е длъжен, нито има правомощия да извършва задълбочена проверка на тази собственост. Той е длъжен да се увери, че продавачът се легитимира като собственик на база представен от него документ. Не винаги обаче този документ действително легитимира продавача като собственик. Тоест нотариусът извършва проверката от „външна страна” и само на база представени му документи от продавача (обичайно нотариални актове съставени отново от нотариус по посочения начин). Като цяло нотариусът удостоверява, че на определена датата пред него са се явили определени лица, които са изявили воля да извършат някакъв правен акт, в конкретния случай покупко – продажна на недвижим имот, както и че продаваемият имот съществува в правния и фактически мир. След това нотариусът удря на определените места няколко печата, срещу което получава солидна сума. Често срещана заблуда е, че щом една сделка е минала през нотариус, съответно щом разполагаме с нотариален акт, то правата ни върху недвижимия имот са „железни”. Трябва да се знае, че това съвсем не е така. Мислими са хипотези, в които макар да разполагате с нотариален акт, вие няма да сте собственик на имота. Най – елементарния пример в тази насока е, когато закупите имота от лице, което не е негов собственик. Има и много други възможни и често срещани хипотези, при които въпреки заплащането на солидна сума може да се окаже, че не сте станал собственик на мечтаното жилище.

Изводът, който се налага е, че когато предстои закупуването на недвижим имот, е повече от препоръчително целият процес да е съпроводен от съветите на опитен, знаещ и доверен адвокат. Тези съвети могат да ви спестят изключителни проблеми и да ви предпазят от големи парични загуби.